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2017年农村宅基地流转必看常识

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发表于 2017-5-27 09:57:33 | 显示全部楼层 |阅读模式

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“居者有其屋,耕者有其田”是中华民族几千年来为之奋斗不息的生活理想。有恒产者有恒心,房屋问题一直人们最关注的话题之一。我国有9亿的农村人口,在这个房价只涨不跌的年代里,农村宅基地问题就显得更为重要了。
一、农村宅基地的性质
农村宅基地,是指农村村民个人经依法批准,用于建造住宅(包括住房、厨房、禽畜圈舍、厕所和庭院等)的用地。
宅基地具有以下特性:一是权利主体的特定性,由本集体经济组织成员才能享有。二是用途的特殊性,只能用于村民自己建盖住房和其他附属设施。三是无偿性,即农村民取得宅基地是无偿的。四是无期限性,即没有使用期限的限制。五是非流通性。既不能单独转让、出租或抵押,实行房地一致原则,不得流转给本集体经济组织成员以外的人。六是福利性。即无偿取得宅基地使用权是农村居民享有的一项重要的社会福利。七是公平性。实行一户一宅的原则。八是权利的特定性。农村居民仅拥有使用权不用有所有权,且使用权受到限制。
二、宅基地的流转问题
根据物权法关于所有权的一般规定所有权人对自己的所有的不动产或者动产依照法律享有占有使用收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权的形式却与一般物权的形式有很大不同,主要表现在宅基地使用权人对宅基地的行使收益和处分权利时受到严格限制。虽然现在理论界对于宅基地是否能够流通转让的争议也比较大,但是就目前我国的这个现实情况来看:
1、宅基地的使用权不得抵押或转让,关于宅基地使用权的转让和抵押问题现行法律和国家政策采取了禁止性原则,担保法第三十七条规定,宅基地使用权不得抵押。国务院1999年和2004年两个文件禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅。
2、在农村集体经济组织内部应当允许宅基地应当允许转让宅基地,以解决宅基地总量不足和少数人拥有多处住宅的基本问题。虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让,但相关规定主要针对是农村居民购买主要针对的是城镇居民购买农村房屋或宅基地的情况,由于继承婚嫁等原因,有些农民拥有不止一处住宅。如果完全禁止宅基地转让,可能会造成缺少宅基地而无限侵占耕地的情况,同时拥有多处住宅基地的农民可能会造成宅基地的闲置和浪费,无法使有限的宅基地资源得到发挥和利用。因此,原则上宅基地在农在集体经济组织内部是允许转让和流转。
三、处理宅基地时的注意事项
1、在处理宅基地使用权时应当注意以下原则。一是宅基地用权不得单独转让,在下列情况下转让农村住房和宅基地使用权的应当认定为无效。(1)城镇居民购买农村住房和宅基地;(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的;(3)本集体经济组织成员以外的农村居民转让,农村住房和宅基地的;(4)受让人已经有了住房不符合宅基地分配条件的。
2、转让宅基地使用权,必须具备以下条件。(1)转让人拥有两处以上农村住房含宅基地;(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员;(3)受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织的同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住宅一并转让。

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