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不动产登记全面落实:平稳过渡是关键

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发表于 2015-5-15 11:16:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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      《不动产登记暂行条例》已于3月1日开始实施,近期有社会媒体报道,为加快不动产登记落实,相关细则和指导意见即将出台。

  不动产登记“四统一”中,登记依据的统一随着条例的颁布已经基本到位;统一的登记簿册证有了样式;登记职责和机构的整合,全国层面已经完成,省一级的基本完成,但县(市、区)一级的整合尚有一个过程;而统一的信息平台也将上线运行。一个基本的判断是,虽然不动产统一登记已经正式实施,但全国全面落实到位,尚待时日。

  简单回顾一下改革开放后不动产登记的发展,我们不难发现,统一登记理念早在上世纪80年代恢复土地和房屋登记时就已存在,但成为一种制度,则是2007年通过的《物权法》才确立的。

  统一登记从理念到立法经历了20多年的时间。而从2007年《物权法》确立不动产统一登记的原则,到2014年《不动产登记暂行条例》的颁布,间隔也达七年之久。而制度的实施,不仅需要相关的规范,更需要时间的磨合,不动产登记从分散走向统一,不可能一蹴而就。事实上,分散登记模式下的土地登记制度、房屋登记制度、林权登记制度等都经历了一个从无到有,从粗放到完善的过程。

  我们不是唯一一个进行不动产登记制度转型的国家,许多国家和地区都经历了或者正在经历这一过程。这些国家或地区的转型往往都设有很长的过渡期。其中最典型的当属英格兰和威尔士。在英格兰和威尔士,虽然1862年就设立了土地登记署,但不动产物权的变动往往通过契据的私下交付而公示;1925年的《土地登记法》虽然规定了强制登记,但议会并未要求土地权利人必须登记,而是选择一些地区实行强制登记,随后逐渐推广到整个英格兰和威尔士;即使在强制登记区内,也只有交易的土地才实行强制登记。一直到1990年12月1日,英格兰和威尔士才实现强制登记区全覆盖(最后一个非强制登记区转为强制登记区)。其背后的理念是,登记的首要目的是保障交易的安全,不交易的土地权利可以不登记。

  无独有偶,我国香港地区的契据注册制向托伦斯登记转型,也采取了谨慎推进的策略。2004年7月7日香港立法会通过的《土地业权条例》,规定进行登记模式改革,但是该条例在“若干尚待处理的问题解决后才会生效”。为了使社会各界适应登记模式变革的冲击,根据计划,即使该条例生效后香港还会实施一个名为“白昼改制”的机制,即在《土地业权条例》生效后有一段12年的过渡期,在这个过渡期内,所有现存的土地仍继续受《土地注册条例》的契据注册制度调整,但在《土地业权条例》生效后由政府批出的新土地,则会直接纳入业权注册制度。过渡期结束后香港即全面实行业权注册。

  一些国家在通过新的法律进行不动产登记制度改革时,更是赋予实施机关分步实施法律的权限。例如,爱尔兰在2006年通过《契据权利登记法》对1964年的《权利登记法》进行修改时,就明确规定“本法在部长通过一般性指令或针对特定目的或条款下达的指令所指定的日期生效。不同目的或条款生效日可以不同”。

  上述国家或地区之所以在法律通过后规定较长的过渡期,主要是为了保证登记制度切换时的秩序。不动产登记的目的就是为了保障交易的顺利进行,如果因为切换而导致登记停顿或混乱,显然有悖于制度改革的初衷。换言之,不动产交易每天都在发生,登记机关必须满足不动产登记和保护的合理需求。

  2月17日召开的不动产登记工作第三次部际联席会议在汇总各地不动产登记职责和机构整合工作的进展情况后,确定了“工作不断、秩序不乱”的原则,并分别情况要求已完成职责和机构整合,具备颁发新版证书条件的地方,3月1日后正式启用统一的不动产权证书,停止发放旧版证书;未完成职责和机构整合的地方,继续按照原有职责发放各类旧版证书,正是考虑到了秩序的重要性。
(作者单位:北京大学法学院房地产法研究中心)

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发表于 2015-6-4 16:38:50 | 显示全部楼层
学习了。不动产登记最近很热门哦,进论坛学到不少东西,{:1_1:}
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