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家庭农场、合作社流转的土地抵押贷款,简单说说自己的见解

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发表于 2015-5-14 14:05:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

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皮卡丘

皮卡丘
皮卡丘镇楼

       土地抵押贷款在全国大力推行,土地合作社在办理土地使用权质押贷款时,以土地使用权流转收入作为质押对象和还款来源,以“农村土地经营收益权”为质押标的物,即以土地上的农作物、树木、林果等附着物收入为第一还款来源,抵押的是土地收益,土地承包权仍然归农民所有,经营权归合作社使用,实际上体现的是农民土地使用权中的用益物权,从而避免了土地使用权不可抵押的法律限制。

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 楼主| 发表于 2015-5-14 14:10:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 天地合 于 2015-5-14 14:14 编辑

       合作社流转土地贷款,主要谈下山东枣庄模式
       枣庄市中级人民法院去年出具了法律意见书,出台了关于“农村土地改革提供司法保障和服务的意见”和“关于 切实保护涉农金融债权的意见”方面的文件,重点解决了农民不会失地、银行贷款来源有保障两方面问题,并为土地抵押提供了法律保障。枣庄市政府向农民颁发的《农村土地使用产权证》期限为20年,小于《农村土地承包经营权证》有效期为30年的规定,当借款人不能清偿到期借款而由质押权人实现质押权时,是 以《农村土地使用产权证》记载的期限内土地使用权的变现价款优先受偿的。
       模式介绍:
       枣庄市政府首选市中区、山亭区、滕州市、峄城区、薛城区、台儿庄区6个区(市)推行土地流转制度改革试点,通过“发放农村土地使用产权证、组建农村土地合 作社、建立农村土地使用权交易市场、实施金融跟进”等“四位一体”运作模式的制度设计,充分发挥土地使用权的担保功能和融资功能。
       土地收益权抵押贷款流程:
       所需材料:土地合作社以入股会员的土地使用产权证在县级土地管理部门换成合作社统一的土地使用产权证。合作社营业执照、法人身份证、信用社申请贷款表。
       流程:信用社对土地合作社的土地质量、经营面积、销售利润等进行调查评估后,对土地合作社的贷款申请进行审批,确定授信额度发放贷款。质押后土地使用产权证交土地产权交易所保管。

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 楼主| 发表于 2015-5-14 14:12:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 天地合 于 2015-5-14 14:14 编辑

       家庭农场土地贷款——吉林模式介绍

       模式介绍
       在土地收益保证贷款的规则设计中,由县级政府成立物权融资服务中心设立了物权融资公司。物权融资公司所受让的土地承包经营权,其实是仅发挥担保功能的土地 承包经营权,而实际对土地进行占有并使用收益的都是原土地承包人。物权融资公司是能够让农地充分发挥效用的合格受让主体。土地收益保障的概念和成立物权融 资公司的做法解决了这项创新的合法性问题。

       法律依据
       根据我国《物权法》的有关规定,不能抵押土地承包经营权。但土地收益保证贷款办理过程中并不涉及对承包经营权的抵押。这一创新有效地规避了相关法律风险。


       操作流程
       所需材料:场主身份证、户口本、土地承包经营权证,申请表,还款计划说明书,所需材料全部要加盖家庭农场公章。
       操作流程:农民首先将其土地承包经营权转让给“物权中心”,然后农民就可以此向金融机构申请贷款。当农民正常归还金融机构借款后,“物权中 心”与农民达成的土地流转合同自动解除;当农民没有按时偿还金融机构贷款时,“物权中心”将获得的农民土地承包经营权另行发包,将发包获得的款项归还金融 机构,待新的承包人承包期限届满后,土地承包经营权再退还给原土地承包人。
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 楼主| 发表于 2015-5-14 14:13:34 | 显示全部楼层
       家庭农场土地贷款——湖南贷款模式
       目前,农业银行和农村信用社设立“家庭农场”贷款科目,采取“公司+家庭农场”、“家庭农场+农户”和订单农业、农场经营权质押等方式,培育和发展家庭农场。
        “公司+家庭农场”就是由市级农业产业化龙头企业为家庭农场担保,向农行申请贷款,担保额度纳入该企业在农行的授信总额度;
       “家庭农场+农户”就是由家庭农场为向其提供下游报务的农户担保;家庭农场贷款除了能提供抵押物外,还可以全年的订单、农场经营权作质押。
       家庭农场贷款单笔最高额度不超过100万元。采取自然人保证担保的,单户贷款最高额度可达30万元(含)。家庭农场贷款的评级、授信、用信可一次性完成。家庭农场贷款除了用于流动资金外,还可购买农机具、用于农田基本建设等。
       2013年中央一号文件第一次将从事规模经营的专业大户和家庭农场明确为新型农村经营主体的重要组成部分,7月,中国农业银行出台了《中国农业银行专业大户(家庭农场)贷款管理办法(试行)》,规定单户专业大户和家庭农场贷款额度提升到1000万元。根据客户经营现金流的特点设定了更加科学灵活、符合实际的贷款约期和还款方式,贷款期限最长可达5年;针对农村地区担保难的问题。
       《办法》创新了农机具抵押、农副产品抵押、林权抵押、农村新型产权抵押、“公司+农户”担保、专业合作社担保等担保方式,还允许对符合条件的客户发放信用贷款。按照规定,借款人必须是有本地户口的家庭农场经营户、家庭农场经营状况良好、无不良信用记录和拖欠他人资金的情况。

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