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2014土地市场现分化:一线量减价升 三四线趋冷

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发表于 2015-1-31 09:52:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

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楼市萎靡不振的2014年终于过去,有研究机构盘点发现,2014年的土地市场遭受不小的打击,土地出让金明显下滑,一线城市和二三线城市表现分化加剧。

对于部分严重依赖土地财政的地方政府,2015年将面临较大的财政压力。其中三四线城市目前楼市库存依然高企,开发商拿地愿望进一步下降,是目前全国楼市、地方财政链条上最薄弱的一环。

土地成交创五年新低

上海易居房地产研究院近期发布了《2014年典型城市土地成交报告年终版》。报告显示,在市场下行的影响下,去年国内十个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米,降幅近三成;土地出让金收入为8841亿元,同比下降15.4%;

报告显示,2014年土地成交量创五年新低,但成交均价则创出五年新高,土地成交均价3493元/平方米,与2013年相比上升13.2%。

上海易居房地产研究院研究员亢亚娟分析认为,楼市降温导致地市降温。从成交量来看,一方面房企购地热情降温,另一方面地方政府供应积极性也有所降低,导致成交量低迷。从成交价格来看,土地价格以上升为主,主要是由一线城市带动,一线城市土地资源稀缺,且房价坚挺,对企业具有很强的吸引力,激烈的竞争下必然导致高价地的出现。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军接受《每日经济新闻》记者采访时表示,虽然2014年土地成交出现一定程度的下滑,开发商未来仍然会不断“抢地”。不能因为一年的波动,就看淡未来的土地市场,土地供应量会不断减少,在一线城市情况尤其突出。而且随着土地动迁费用居高不下,土地价值升值是长期的趋势。

区域分化加剧

报告显示,一线城市土地成交均价上升幅度尤高,二线城市略有下降。说明一线城市土地价值仍然深受市场认可,吸引了多个大企业争相布局。预计2015年土地市场将在2014年基础上有所复苏,但不同区域分化将更加明显。

亢亚娟指出,大城市“房冷地热”现象突出,房企逃离三四线城市,向一二线城市集聚的态势仍在持续。

在一线城市,由于市场降温,成交量重新回落,为6825万平方米,降幅达32.4%。但成交均价依然延续了2013年的上行趋势,为7429元/平方米,增幅为37.8%。由于土地资源的稀缺性,外加房价远比三四线城市坚挺,一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下依然凸显。

在二线典型城市,土地成交总量在近两年逐步缩小,2014年为18485万平方米;从土地成交均价来看,基本稳定在1500元~2000元/平方米之间,其中2013年大幅上升44.2%,2014年为2040元/平方米,略微下降3.2%。

成交量方面,一线城市中广州跌幅最大,上海跌幅最小;二线城市中,重庆跌幅最大,西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均价同比以上升为主。一线城市均价均为上升,且增幅较大;二线城市除天津、西安上升之外,其余城市均价都出现了一定程度的下滑。尤其是杭州,下跌10%,房价跌幅最大。

地方财政是否会亮红灯?

李战军认为,在现阶段,土地出让金作为地方政府财政收入主要来源的状态不会改变,且不同城市的土地出让金贡献分化将成为常态。

但他同时指出,土地出让金的明显下滑还不至于对地方财政产生根本性影响。除土地出让金外,地方政府还可以通过税收改革,减持国有股等方式补充资金,偿还地方债等。

明源地产研究院主编潘勇堂认为,2014年楼市低迷,中小开发商对行情不乐观,导致拿地积极性不高。目前的地价对于开发商来说压力比较大。中小开发商根本拿不起一二线城市的土地,只有“巨无霸”型房企才有能力继续拿地,他们很多时候也会选择“联合体”的方式,从而减轻资金压力和风险。

对于2015年地方政府的财政压力,潘勇堂认为,由于政府在土地市场有调节的主导权,2015年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。首先要防止流拍,再争取更高的溢价。长远看,提升城市品牌,提高规划水平,对地方政府卖地都是有利的。地方政府如果对土地出让金依赖过大,2015年压力就比较大,对于那些对土地出让金依赖较小的地方,波动不至于太明显。

纵观全国,地方财政压力最大的可能是三四线城市。目前这些城市的库存去化仍然非常困难,开发商普遍认为三四线城市没有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱产业,消费能力太弱,财政问题可能会更多地暴露出来。


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