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什么样的特色小镇是注定失败的?

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发表于 2018-1-12 10:32:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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失败一:没有策划
有些人误把规划当策划。于是找来几家规划公司PK方案,折腾到最后结果如何呢?以失败告终!

很多地方政府或公司特别喜欢找一些学院派先做个概念规划,把图做漂亮些,主要应付政府,领导喜欢就好。这些概念规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂。

其实,一个有顶层设计的策划是非常难做的,策划五大产业,千个子产业植入,设计产业现金流,设计特色小镇的交易结构,各种ppp项目包装进入,做资金结构化安排,设计股权架构。
而且收费还不及规划费的30%,就这样,一些公司还是不愿多出策划费而得一个顶层设计的策划,以为规划可以一步到位,可以省去策划费。

一个项目要想完美与成功地落地,后面项目开业后会带来巨大的收益与回报,如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研,收集地方人文历史,分析周边市场需求及消费力数据,了解同业竞争对手经营状况等等,不做足这个前期工作,加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例,而把一个项目随便地交付出来先规划,这是不可能有满意的好结果的。
策划是项目的灵魂,结合PPP打造富有天、地、人性结合的特色小镇。用PPP模式打造:特色小镇+全域旅游+产镇融合。社会专业分工不同,专业之人,做专业之事。

大凡一个成功的项目,必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后,依据这个灵魂及总体思路,再来指导下一步规划。

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 楼主| 发表于 2018-1-12 10:33:16 | 显示全部楼层
失败二:生搬硬套
有些人山寨惯了,懒得独立思考,克隆成风。听说浙江某小镇很成功,克隆一个;到国外考察发现某小镇不错,克隆一个。
最近很多人跑到杭州学习考察特色小镇。浙江的特色小镇,如基金小镇、互联网小镇等,其出现离不开浙江独特的产业环境与发展阶段。有人在一线城市整合一点基金类的概念素材,就在全国各地到处圈地搞基金小镇,其实适合搞基金小镇的城市没有几个。
特色小镇的某些内容是可以复制的,但不能全盘复制。特色小镇的定位,必须因地制宜,结合特定区域的实际情况。一个好的特色小镇是长出来的,而不是生搬硬套上去的。


失败三:创新过度
有人为了突出特色小镇的“特”,创新过度,过犹不及。最常见的是片面理解“差异化”,认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性,这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度,其实已经不可行了。
还有一种误区,就是把简单问题复杂化。比如,有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广,恨不得总结出108种特色小镇,囊括各种稀奇古怪,乱花渐欲迷人眼,不明觉厉。
其实,不管从什么角度分类,主流的特色小镇就那么十来种。过度追求标新立异,容易把小镇搞成非主流的很小众项目,走进窄胡同,甚至死胡同。
还有一种过度超前的情形是,有些企业做特色小镇时过于理想化,脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”,人们通常重视“因时”“因地”,忽视了“因人”。


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 楼主| 发表于 2018-1-12 10:33:35 | 显示全部楼层
失败四:只玩概念
特色小镇的核心是产业,不是房地产,不能本末倒置。
有些开发商为了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似特色小镇的概念,其实只是换了马甲的房地产。等到“伪特色小镇”原形毕露,政府生厌,开发商可能也拿不到后续的土地。
当然也有另外一种情形,企业被政府的“优待”吸引。比如,政府要打造某名人故里,或者某特产主题,就规划了相关特色小镇,并以优惠政策招商引资,这种情形下,企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性,如果投资者没有深入分析,一冲动就进去干,很容易被套牢。


失败五:盲目选址
特色小镇投资过热,会导致一些人丧失正常的理性判断,在抢地大战中,盲目拿下一些其实并不合适的用地。
有些地块生态环境的确不错,看上去很美,却是投资陷阱。特色小镇不是传统的旅游地产,其核心是发展产业,选址不能像旅游地产那么随意。更何况,上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗?
特色小镇的选址,有两种理想的情形:一是位于大都市圈,并有轨道交通或城际快速路与主城连接,这是特色小镇的首选;二是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)。


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