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汉寿:破解农村土地经营权抵押难题有办法

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发表于 2017-6-9 16:14:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2014年中央一号文件出台后,湖南省汉寿县先行先试,探索开展农村土地经营权抵押贷款试点工作。2015年,汉寿县成为全国“两权”抵押贷款试点县、全省金融支持现代农业发展示范县。目前,全县共办理土地经营权抵押贷款243笔,涉及承包地面积9.48万亩,累计贷款金额达12582万元,有效解决了新型农业经营主体的融资难题,推动了农村土地的有序流转,促进了农业产业化发展。

探索抵押登记机制

明确抵押登记机构。明确汉寿县农经局为农村土地经营权抵押登记机构,着力搭建服务平台。利用县财政专项资金80万元,建立了以备案、鉴证、评估、抵押、储备、交易、调解、仲裁为主要服务功能的土地流转服务大厅和土地承包纠纷调解仲裁庭;开通了农村土地流转门户网站和覆盖全县的农村土地流转信息网络系统;制定了《汉寿县农村土地承包经营权流转管理办法》,完善土地流转信息采集、上报、发布、存储制度;建立了土地承包信息库,为农户提供查询、诉求、抵押登记等全方位服务。

降低抵押登记门槛。为惠及更多抵押贷款农户,制定完善土地经营权抵押贷款管理办法,逐步放宽土地抵押贷款准入门槛:2014年3月出台的《汉寿县农村土地经营权抵押贷款管理办法(试行)》要求土地经营权存续期在5年以上(含5年)方可申请贷款;2015年8月下发的《汉寿县农村土地经营权抵押贷款管理办法》将经营存续期放宽至3年(含3年)以上;2016年4月,湖南省农信担保公司与中国农业银行汉寿支行联合推出“财银担”产品,对从事粮食、蔬菜和油茶种植的专业大户、农民合作社等新型农业经营主体,经营存续期为1年(含1年)以上,均可以申请土地经营权抵押贷款。

规范抵押登记流程。制定《汉寿县农村土地经营权抵押贷款登记工作细则》,按照“先鉴证、后认定、再登记”的思路,完善抵押登记流程。抵押人与金融机构达成贷款意向后,向县土地流转服务中心提出抵押贷款申请,由流转服务中心现场对土地经营权的真实性、规范性、合法性进行核实,经调查和审核情况属实的,颁发《农村土地承包经营权证》(通过其他方式取得)或《农村土地经营权证》(流转取得)。抵押人、金融机构、土地流转服务中心按照相关指导价格,对土地经营权进行价值评估。金融机构以评估价值为基准和抵押人签订《贷款合同》和《抵押合同》,随后县农经局向申请人出具《他项权证》,金融机构凭《他项权证》发放贷款。

探索地价评估机制

针对土地价值评估,明确“年租金×经营期限+地上种养物价值”的价值评估原则。同时,明确规定农户通过口头协议流转的土地、产权关系不清晰的土地,不具备抵押贷款资格。

对于50万元以下的小额贷款,由抵押人、抵押权人、县土地流转服务中心三方认定经营权价值。对于50万元以上的大额贷款,由专家评估委员会认定。评估认价专家委员会以县农经站为主,聘请农口各部门专业人员、农民土专家组成。农村土地经营权评估价值经抵押人、抵押权人、县土地流转服务中心三方确定认可后,金融机构按比例发放贷款,贷款额度为评估价值的40%-60%。

为完善价格评估机制,2016年2月,县土地流转服务中心与土流网签订《战略合作协议》,充分利用土流网信息服务平台资源,结合历年交易数据、土壤酸碱度、肥沃程度等价格影响因素进行价值评估,进一步提高评估的精准度,形成了“抵押人+抵押权人+县土地流转服务中心+土流网”四方土地经营权价值评估认定体系。同时,为了降低交易成本,对借款人价值评估提供全程免费服务,极大地激发了广大农民参与抵押贷款的热情。

探索风险防控机制

设立风险补偿金。县政府在财政设立500万元的土地经营权抵押贷款风险补偿金,对出现贷款损失的,由相关金融机构向乡镇经管办提出风险补偿申请,由乡镇初审后上报县补偿中心,县补偿中心核实签字汇总后,上报由县金融办、财政局、农经局、人民银行组成的审核小组核准、签批,按照30%的风险补偿比例对金融机构给予补偿。

实行权证代管。抵押贷款经营户在还清本息之前,将《农村土地承包经营权证》或《农村土地经营权证》作为抵贷凭证,交由土地流转服务中心代为保管。一旦出现在贷款期内无力偿还的情况,经管局可以暂时收回土地经营权,通过变卖、拍卖以及法律诉讼等手段,将土地经营权流转到第三方,所得价款偿还贷款本息。

实施风险共担。引进土流网、常德市财鑫担保公司、湖南省农信担保公司等第三方机构,创新推出“银行+土地经营权+土流金服”、“银行+土地经营权+担保公司”等贷款模式,引导银行、担保公司、土流网、土地经营权人四方合作,将风险分散,降低参与抵押贷款银行的风险指数,提高银行参与抵押贷款积极性。

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发表于 2017-6-13 09:09:56 | 显示全部楼层
充分利用土流网信息服务平台资源,结合历年交易数据、土壤酸碱度、肥沃程度等价格影响因素进行价值评估,进一步提高评估的精准度,形成了“抵押人+抵押权人+县土地流转服务中心+土流网”四方土地经营权价值评估认定体系。
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